关于《海口市安居房管理实施办法》 的政策解读

一、问：《办法》制定背景和依据？

答：为贯彻落实省委、省政府关于完善住房保障体系的决策部署，我市结合安居房管理实际工作，根据《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》及《海南省安居房管理办法》的最新要求，重新制定了《海口市安居房管理实施办法》（以下简称《办法》）。

自2020年以来，我市已累计开工安居房2.5万余套，有效覆盖了本地居民和引进人才的住房刚性需求。《办法》进一步优化了准入条件、盘活了存量房源、简化了配售流程，充分体现了我市在住房保障领域的“海口担当”和“海口温度”。

二、问：如何保障安居房的供需平衡？

答：《办法》第五条明确规定，我市建立以需定建、以需定购的供给调节机制，以确保安居房的供需平衡。自2020年以来，我市已累计开工安居房2.5万余套，已面向符合条件的本地居民和引进人才完成多批次房源配售，目前剩余的存量房源能够有效覆盖未来一个阶段的住房刚性需求，安居房发展下一步将从大规模集中建设阶段转入以需求为导向调节供给的新阶段。因此，《办法》第五条提出，安居房建设、筹集坚持以需定建、以需定购原则，安居房销售套数占累计已开工套数比例低于85%，或者虽然比例不低于85%但经监测发现安居房市场出现供大于求、去化周期过长的，原则上不得申报下一年度安居房建设、筹集计划，不得开工建设安居房新项目和组织筹集安居房新房源。通过从安居房供给“源头”加强管控，一方面有利于促进安居房实现供需平衡，另一方面有利于维护房地产市场健康稳定。

三、问：安居房的申购条件与原办法规定有何变化？

答：《办法》第十二、十三条规定了我市安居房申购条件，优化放宽了我市原规定的申购条件。考虑到目前安居房的建设和销售情况，《办法》根据《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》《海南省安居房管理办法》的规定，细化优化了安居房准入条件。一是将本市户籍放宽至本省户籍而且不限制是否在本市从业；二是将社保或者个税放宽至家庭成员至少1人或者引进人才本人在提出申请前连续两年在海南缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税；三是居住时间放宽至每年在海南实际居住时间不少于183天；四是住房要求中删除无购房记录要求，明确在本市城镇无住房或者住房建筑面积低于本市上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积的住房条件。五是扩大安居房政策保障覆盖面，首次将持有居住证并已连续签注2年以上的非本省户籍居民家庭纳入安居房保障政策覆盖范围，为符合条件的本省常住居民家庭解决住房困难问题提供支持。

四、问：《安居房准购通知书》有有效期吗？

答：《办法》第十九条规定了安居房的有效期，规定《安居房准购通知书》自出具之日起有效期为3年。该期限的明确，使申请人能够从容安排选房，避免因期限不明导致资格失效或影响配售工作正常开展。

五、问：安居房的闲置房源是否可以转为市场化商品房或由政府回购，具体如何操作？

答：《办法》针对新建和配建的安居房项目，经至少3轮集中配售后仍有剩余房源且闲置超过12个月的，经市政府批准，可按以下方式处置：一是由政府有关机构或企事业单位回购，用作保障性租赁住房、配售型保障性住房或安置房；二是由项目开发建设单位补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用后，转为市场化商品住房自行处置。该规定为开发建设单位盘活闲置资产、缓解资金压力提供了明确的政策路径。

六、问：安居房在封闭流转期内能转让吗？转让价格如何确定？

答：《办法》第三十条明确安居房的封闭流转，安居房自签订购房合同之日起五年内实行封闭流转。确需转让的，可向符合购买条件的轮候对象转让，但政府享有优先购买权。回购或转让价格最高不超过原购房价格与按照中国人民银行同期对应期限存款基准利率计算的利息之和。该定价机制充分保障了购房人的资产保值权益。

七、问：申请安居房上市交易的条件是什么，申请上市交易可以不申请取得完全产权吗？

答：《办法》第三十一条明确规定，安居房自签订购房合同之日起满五年，购房人可以向市住房保障实施机构申请上市交易或者申请取得安居房完全产权。第三十三条规定，购房人申请上市交易时，可以灵活选择是否申请取得完全产权，如果不申请，不需要补缴任何价款，政府持有的30%产权份额不变。这一设计既满足了购房人改善住房条件的需求，又最大程度减轻了其经济负担。 

八、问：《办法》出台后，之前购买的安居房是否适用《办法》规定？

《办法》第四十条明确，安居房新旧政策从优衔接原则，在《办法》施行前已配售的安居型商品住房和安居房，可以适用本省和本市现行有效的安居房供后管理规定。该衔接条款按照有利于保障承购人权益的原则，确保了政策平稳过渡。