《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》（海府办规〔2022〕1号）政策解读

    近期，我市印发了《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》（海府办规〔2022〕1号，以下简称《通知》），为便于我市各有关行政单位、广大市民群众理解好、适用好该文件，现对有关内容进行解读，具体如下：

一、 起草背景

自我市实施不动产统一登记制度以来，原分散登记时形成的历史遗留问题大量显现，导致无法按《不动产登记暂行条例》进行登记，造成不动产“登记难”。主要表现形式有：登记责任主体缺失、没有用地手续或用地手续不完善、擅自改变土地用途或增加容积率、未通过规划许可或规划核实、欠缴土地出让价款或相关税费等情形。近来，国家和海南省有关部门虽已对上述问题提出了解决方向，但为向我市化解不动产登记历史遗留问题工作提供更加细化、明确，且更具实操性的参考，并对国家和我省有关不动产历史遗留问题处理意见中未予详尽明确内容进行补充，进一步厘清我市各单位工作职责，结合实际情况，组织起草印发了《通知》。

二、 起草依据

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民事诉讼法》

《海南省土地权属确定与争议处理条例》

《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)

《海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅 海南省住房和城乡建设厅 国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2021〕7号，以下简称“7号文”）

《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）

三、目标任务

认真贯彻落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，自《通知》印发后3年内，加快化解我市国有土地上已经出售的城镇住宅不动产登记历史遗留问题，尽全力维护广大购房群众住房财产权益，促进社会和谐稳定。

四、主要内容

《通知》是结合我市实际情况，对国家和我省有关不动产历史遗留问题处理意见中未予详尽明确内容进行补充，主要包括以下三大方面内容：

（一）涉及范围

1.关于项目适用时间范围。《通知》明确适用时间限定为“2018年1月10日以前”，主要原因是，考虑到自2018年1月10日《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）出台后，文件对改变土地用途等多个事项进行明确规定，该时间节点后的不动产登记历史遗留问题也相应日趋减少。

2.关于项目适用类型范围。《通知》明确了项目类型适用范围是“在我市总体规划（国土空间总体规划）范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售、实际交付，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目”，即对存在“不符合我市总体规划（国土空间总体规划）”“在集体土地上开发建设”“土地和房屋权属有争议”“未经规划、建设管理部门批准即建设”“未销售或已销售未入住”等情况的项目，不适用本《通知》有关规定。

3.关于项目适用范围的但书条款。《通知》明确适用范围的两个但书条款中，其一是“对于已经在海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室受理的项目，且该楼幢中历年来部分已经办理产权登记的仍由其办理”，主要考虑到，该部分项目在规划、土地方面手续已基本不存在问题，仅涉及到购房合同备案等方面手续，为减少办事环节，提高工作效率，在此明确该部分业务仍由设在市住建局的“海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室”办理；其二是“但对于已正式受理有关业务，且已明确解决路径，并启动审批工作的，按原处理路径办理”，主要考虑到，要避免部分可通过正常途径解决的问题，借历史遗留问题处理之名搭便车，增加有关行政单位重复核实、评估、审批的行政成本。

4.关于非住宅类项目适用范围。国有土地上已经出售的商业、办公、工业、仓储、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。

（二）基于国家、我省、其他省市有关规定细化解决政策和方法

1.关于确定申请办理主体问题。该部分在7号文的基础上，参考《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》及自然资源部有关公告规定，按“是否已办理《房屋所有权证》”“是否已办理首次登记”等情况分类明确申请办理主体，也指明了不同办理情况的公示期，还参照其他省市有关规定对7号文未予以明确的“开发建设单位不配合不动产登记”“法定代表人失联导致申请主体缺失”等情况予以填补。

2.关于土地权属来源不清的问题。该部分主要阐述了，在因无法找到有关政府用地批准文件、划拨决定情况下，开展确权工作及完善有关用地手续的方法。在7号文的基础上，以1987年《中华人民共和国土地管理法》施行时间为标准，填补了7号文中所指出“项目建设时间较早无法补办用地手续”的时间概念。

3.关于“证缴分离”“证办分离”办理的问题。该部分中，“证缴分离”部分内容在7号文的基础上明确了土地出让价款和增容费等相关费用利息的计算时点，以及我市有关行政单位工作职责。其中，明确追缴方案的制定主体为市资规局、市税务局；失信惩戒执行主体为市市场监督管理局。“证办分离”部分内容在7号文的基础上要求提供现状规划报建图纸，明确了有关职能部门工作职责。

4.关于其他问题。该部分参照其他省市有关规定，明确了房地分散登记时期已办理房屋登记但土地存在抵押、查封的问题化解方法；还强调了我市有关行政单位应为申请人提供补正遗失资料便利，提及了有关工作经费支出的问题。

（三）明确惩戒追责措施

1.明确了市级行政单位配合开展工作的机制。强调我市各行政单位在收到有关化解我市不动产登记历史遗留问题征询意见函时，应于5个工作日内回复，如存在不履职尽责、积极配合情况的，将依规追究有关责任，以此督促各职能部门重视工作的开展。

2.明确了开发建设单位拒不履行登记义务的具体惩戒措施及相应责任主体。

五、涉及范围

海口市行政区域内符合《通知》适用条件的不动产登记历史遗留问题，适用本办法。

六、执行标准

本《通知》严格执行《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》以及自然资源部、海南省自然资源和规划厅等上级管理部门有关规定和要求。

七、关键词诠释

不动产登记：是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

首次登记：是指不动产权利第一次登记。

转移登记：是指因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使土地、房屋权属发生转移后所进行的土地使用权、房屋所有权登记。

八、惠民利民举措

在我市化解不动产登记历史遗留问题中,涉及的项目土地评估费、权籍调查(地籍调查测绘、房屋测绘、楼栋测绘)测绘费用由市人民政府承担,按专项工作经费纳入市自然资源和规划局年度预算。

九、新旧政策差异

自我市实施不动产统一登记制度以来，原房屋和土地分散登记时形成的历史遗留问题大量显现，导致无法按《不动产登记暂行条例》进行登记，造成不动产“登记难”。近来，随着国家和我省相继出台有关化解不动产登记历史遗留问题指导意见，我市在此基础上结合实际情况组织起草印发了《通知》。《通知》与以前相关政策相比，化解国有土地上已经出售的城镇住宅不动产登记历史遗留问题所需提交材料更为简化，所采取的相关政策措施和路径办法更具有指导性和可操作性，更有利于不动产登记历史遗留问题的解决。