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房地产

中国海口政府门户网站  更新时间:2007-07-17   来源:《2001年海口市经济白皮书》  作者:麦小建

一、2001年海口市房地产形势

2001年,在市委、市政府的正确领导下,认真贯彻党的十五届五、六中全会和中央及省经济工作会议精神,继续贯彻执行《城市房地产管理法》,以处置积压房地产工作为中心,加快了积压商品房的消化,加强了物业管理,合理引导房地产开发结构的调整,带动了全市房地产经济的回升。2001年我市商品房投资额112459万元,比上年增长1.1%;商品房施工面积184.26万平方米,增长44.9%;商品房住宅销售额46819万元,增长45%;办公楼销售额508万元,减少97%,商业用房销售额1179万元,增长40%;经济适用房销售额18120万元,增长18%;商品房销售面积57.6万平方米,增长10%,商品房平均价格1583/平方米,比上年提高5%,商品房空置面积134万平方米,减少5%,全年消化积压商品房42万平方米。

()房地产经济形势的主要特点

1.房地产确权工作取得突破性进展。全年共累计完成受理积压商品房确权申请5307宗,建筑面积474.47万平方米,对经审核符合省人大《决定》条件的4051宗,建筑面积270.47万平方米,已全部在《海南日报》上刊登征询产权异议公告,共38期,其中公告期满且无产权异议的开出确权通知书的3284宗,并全部进行现场勘察和完成确权登记审批及制证。在处置积压商品房行政确权相关政策的影响下,全市共完成核发房屋产权证20848宗,发证面积321.86万平方米。

2.存量住房交易稳健发展,推动了房地产市场发展。全年共完成转化房项目13个,计住房843套,面积10万平方米;全年完成转化房交易过户10万平方米,全年消化积压商品房42万平方米,促进68宗停缓建工程开工续建,房地产的遗留问题得到进一步解决,带动了房地产交易市场的活跃,全市全年共完成房屋交易5892宗,比2000年增长55%;成交房屋面积86.89万平方米,比2000年增长10%,达到历年来房屋交易面积最多的一年。

3.房地产窗口服务进一步得到改善。2001年我市始终把如何向群众提供最全面的房地产服务作为自己发展的宗旨。加强了窗口服务建设,重新调整窗口设置,加强领导,强化服务意识,设置了房屋测绘、评估、转让、产权登记、房屋档案查询等12个统一对外办事窗口,同时配置了LEI大电子显示屏播放有关房地产政策、法规及商品房信息。窗口对外办事实现一个窗口收件,一套资料在窗口内部传递及审批处理,一个窗口对外发证,将窗口受理及审批相分离,变分散办理为集中办理,变单个作业为流水作业,内部协调运作,实现“一条龙”运作的服务格局。此外,积极简化工作流程,规范办事程序,提高办事效率,方便了客户,受到社会的好评。

4.房地产中介服务得到持续发展。我市以消费者为服务对象的各种房地产中介服务日趋活跃,涌现了一批服务较好的各种房地产中介服务机构,市房产行政管理部门以房地产市场信息中心等有形市场为依托,采取多种形式,营造积极的市场交易氛围,提供了交易场所,促进住房消费。

5.住房消费贷款发展的需要,进一步推动了房地产抵押登记管理工作的开展。全年共完成房屋他项权利登记5243宗。比2000年增长509.65%;抵押登记权值10.4亿人民币,比2000年增长71.62%,达到历史最高水平。

6.物业管理工作得到全面加强。加大物业管理市场的整顿力度,制定了《海口市物业管理市场专项整治工作方案》,清理整顿无资质、管理差的物业单位63家;取缔43家;完成物业管理企业资质评定32家;组织物业管理人员参加培训班5期,经考核合格并取得岗位证书的有238人;完成核准成立业主委员会34家,已累计完成成立业主委员会98家,评出省优秀住宅区7家,市优秀住宅小区8家。

7.加大依法管房的工作力度。全年完成租金回收334万元;重点完成直管公房维修32间,面积2055平方米,完成维修投资15.5万元。在全市范围内开展危旧房屋大检查,完成检查危旧房屋303栋,面积46036.79平方米;完成危旧房屋鉴定290间,面积8.92万平方米。

()目前房地产发展中存在的问题

1.商品房销售环节管理有待加强。买卖合同不公平、虚假广告、面积缺斤短两,房屋质量纠纷等问题尚未得到根本性解决。

2.物业管理法制建设不健全。物业管理市场行为有待加强和规范。

3.房地产中介服务业的管理亟待加强。我市房地产中介服务行业尚存在一些不规范的行为,如人员素质差、行业缺乏自律等。

4.直管危旧公房改造难度较大。直管危旧公房数量过多,改造资金缺口较大,直管危旧公房的住户多,搬迁工作困难。

5.处置积压商品房工作难度较大。积压商品房产权异议情况复杂,给处置积压商品房工作增加了困难。

6.房屋租赁市场发育明显滞后,管理不到位。由于房屋租赁税负重等原因,制约我市房屋租赁市场的发育,也导致了隐性“租赁市场”的出现。

二、2002年房地产发展对策

2002年,我市将把坚持长期扩大内需作为指导方针,以培育住房消费、促进房地产业持续发展为目标,立足盘活存量,激活存量,紧紧围绕培育市场、搞活流通、转变政府职能、加强宏观调控、健全市场规则,完善税费政策,规范市场行为、拓展消费服务,推动房地产市场健康有序发展。

()继续大力发展经济适用住房,满足中低收入家庭的住房需求

发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策,大量中低收入家庭买不起市场价商品房,国家通过土地划拨、税费减免等政策扶持,使经济适用房以较低的价位,适应中低收入家庭购买力,受到广大中低收入家庭的欢迎,我市住房发展目标和政策重点,应当定位在中低收入居民,市房产行政管理部门将加强与有关部门的协调,落实土地划拨、税费减免等政策,有效控制经济适用房供应总量,满足广大中低收入家庭住房需求,以体现最广大人民群众的根本利益。

()加快积压房地产的处置步伐

1.加大积压房地产转化为经济适用房的力度,认真总结2001年经济适用房转化管理的成功经验,积极从现有空置积压商品房和半拉子工程项目当中选择部分符合政策要求,基础配套齐全、产权关系明晰的转化为经济适用住房销售、建设,满足中低入家庭的住费需求,同时,加强经济适用住房市场需求调查,完善经济适用房统计制度,确保经济适用住房供给与需求的平衡,防止出现新的积压。

2.将不适合转化为经济适用住房的商品房和半拉子工程项目转化为廉租房建设,满足低收入家庭的住房需求和内地老年人家庭休闲式季节性旅游的租房需求。

3.将收回的闲置土地根据城市规划调整要求,划为公共绿地或作为其它公用设施用地等,以达到美化城市、改善人居环境和盘活闲置土地的目的。

()加快对我市直管危旧公房的改造

要认真组织实施《海口市直管危旧公房改造实施方案》,抽调精干人员,成立办公室,加强领导。针对危改资金缺口较大问题,主要是通过招商引资、折价出卖直管公房、银行建设贷款等方式筹措,针对直管危旧公房住户较多,搬迁困难的问题可采取异地安置和货币化安置两种形式对直管公房住户进行安置,通过对直管危旧公房改造,达到优化城市环境,完善城市功能和提高居住质量,推动经济发展的目的。

()搞活住房二级市场,积极培育房屋租赁市场

要以培育市场为核心,积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施,降低存量住房入市“门槛”,通过定期公布二手房成交价格等手段,促进住房二级市场的活跃,改善居住条件,从而扩大住房消费,促进住宅建设,而且也可以增加低价位住房供应,起到改善住房供应结构,平抑房价的作用。另外,以住房租赁税收政策的调整为契机,启动房屋租赁市场,发挥租赁市场对消费和投资双向拉动作用,一是主动协调当地财税部门,使中央政策更具操作性,并认真贯彻执行;二是推行指导租金制度,规范租赁税收基数,引导市场发育;三是认真研究适合我市实际的房屋租赁协管机制,各有关职能部门要采取联合办公、相互把关等措施,通过信息共享,齐抓齐管,规范房屋租赁行为,进一步培育房屋租赁市场。

()加大物业管理工作力度

要严格按政策规定,坚决淘汰部分劣质的物业管理企业,将继续重点做好物业管理市场的整顿工作。加快建立业主委员会的进度,力争建筑面积三万平方米以上,入住率50%以上的住宅小区建立业主委员会率有很大的提高。同时积极抓好每年度的住宅小区考评工作,及时申报有关部门审批,促进物业管理水平的提高。

()建立健全房地产市场运行规则,加强市场监管力度

一是认真贯彻落实《商品房销售管理办法》,加大对商品房销售活动的监管力度;二是积极推广使用《商品房买卖合同示范文本》,保护投资者的合法权益;三是可试行购房律师代理制,由业主去请具有房地产专业的律师代理,及时发现买卖中的违法违规行为,能更好地保护业主的利益,这对规范房地产市场大有好处;四是配合有关部门清理、整顿虚假的商品房销()售广告,该曝光的曝光,该处罚的处罚,管理要有力度;五是认真贯彻落实《房产测量规范》,加强商品房测量及面积计算的管理工作,严把商品房初始登记关,严肃查处商品房销售过程中的“缺斤短两”行为;六是继续深入开展“放心房”承诺,提高企业自律意识,使老百姓能够放心买房;七是创建和维护房地产市场秩序,要加强对开发企业的商品房住宅的综合质量进行考评,加大处理用户投诉和查处责任者的力度,维护购房者权益,进一步规范房地产开发企业的市场经营行为,保证房地产市场有序运行。

()培育和发展房地产中介服务市场

逐步建立房地产经纪人执业资格制度,加快制定房地产中介服务规则,加强行业自律,从从业人员的管理入手,规范经纪行业。对房地产中介机构进行清理,取缔非法机构,规范中介机构过失追究制度,造成经济损失的,必须依法规赔偿。全面提高中介机构从业人员素质,扩大房地产中介服务的深度和广度,引进律师机构参与房地产中介服务市场,使广大居民对房地产中介市场心存信任和安全感。尊重市场规律、有重点地扶持一些具有较大规模且服务到位的中介企业,充分发挥其在房地产市场流通的作用。创造良好的外部环境,积极鼓励消费服务理念,开拓新的服务市场,对成熟的作法和经验能及时发现、总结,并加以推广和规范,以增加入世后的竞争能力。

 

(海口市房产管理局  麦小建)




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