城市建设管理 -- 房地产业

房 地 产 业

【简述】　2005年，海口市认真学习党的十六大、十六届五中全会精神、市委十届六次全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统领全局，紧密结合房产实际，积极实施全市经济工作会议和《市政府工作报告》下达的各项工作，完成“投资环境建设年”各项任务，打造“数字房产”，建设科学型、服务型、法制型现代文明政府机关，推进房产行政管理跨跃式发展。房产交易发证和房屋档案管理工作再创佳绩，各项业务指标成绩斐然，房产管理信息系统初步建成使用，市场预警预报体系进一步完善，产权产籍管理和市场管理信息化、科学化水平跨上了新的台阶，房产管理体制改革继续深化;获得建设部房地产市场信息系统考评优秀城市和海口市人居环境奖创建工作先进单位等多项荣誉，为海口市经济建设和房地产业发展做出新的贡献。

【房地产投资】　2005年，海口市房地产开发投资理性，开发资金来源合理。全市共完成房地产开发投资46.38亿元，占全社会固定资产投33.8%，比上年增长15.1%，增幅比上年回落30个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。商品房投资39.42亿元，其中住宅投资35.75亿元，占投资总量的90.7%，增长7.7%。经济适用房完成建设投资24448万元。比上年下降49.4%。办公楼投资4255万元，比上年下降41.9%。商业营业用房投资65668万元，比上年增长77.9%;其他投资36371万元，比上年增长37.0%。2005年，海口市房地产开发累计到位资金68.4亿元，同比增长15.8%，其中国内贷款5.73亿元，占总量的10%;利用外资0.89亿元，占总量的2%;企业自筹资金19.87亿元，占总量的35%;其它资金来源42.8亿元(定金及预收款25.69)亿元，占总量53%。开发资金结构趋于合理，预售款及定金是开发资金的主要来源。随着融资渠道的不断拓宽，房地产业行业资本运作模式逐步优化，经营风险下降，发展速度加快。

【房地产开发】　2005年，海口市房地产业宏观调控成效显现，商品房结构进一步优化。全市商品房新开工面积202.74万平方米，增长18.7%，其中商品住宅新开工面积147.64万平方米，下降1.3%;经济适用房新开工6.12万平方米，下降59.9%。商品房竣工面积110.32万平方米，增长35.8%，其中商品住宅竣工96.91万平方米，增长25.1%;经济适用房竣工5万平方米，增长41.4%。全市商品房施工面积694.1万平方米，增长26.8%，其中商品住宅施工面积554.43万平方米，占总施工面积的79.9%，增长17.8%;经济适用房施工45.31万平方米，下降11.5%。住宅仍为开发投资主攻方向。

【房产销售】　海口市商品房销售持续增长，销售价格稳中有升，岛外购买占主导地位。全市共批准商品房预售面积252.37万平方米，增长6.0%，其中商品住宅为177.77万平方米，占全部批准预售面积的70.4%。实际登记销售面积为170.43万平方米，增长37.7%，成交金额45.17亿元，增长44.6%，其中商品住宅为154.35万平方米，占全部销售面积的90.6%。商品房销售均价为2651.75元/平方米;商品住宅销售均价为2532.09元/平方米，上涨4.5%。二手房住宅平均价格比上年同期上升139元，涨幅为10.4%。经济适用房价格控制在1500-1800元/平方米范围内，比同等地段房价低200-300元/平方米。个人购买住宅9482套，成交金额42.4亿元，分别占总销售量的80.3%、93.9%。其中，岛内购买53.18万平方米，岛外购买93.54万平方米，分别占商品住宅销售总面积的36.2%和63.7%;岛内购买4182套，岛外购买7623套，分别占商品住宅销售总套数的35.4%和64.6%。

【房产租赁】　随着国家对住房租赁税率的调整，海口市租赁市场日趋活跃，全市全年共办理房屋租赁监证1596宗，验租面积15.88万平方米。二、三级市场的联动极大地推动海口市房地产业的发展。

【产权产籍管理】　海口市房产行政管理部门全年共办理房屋产权登记发证73167宗，发证面积1416.43 万平方米，其中新增房屋登记发证面积 299.3万平方米，办理房产他项权利登记10803宗，登记面积214.16万平方米 ;受理房屋档案整理、编号、装订、入库共55344宗，提供借用档案36821，缮制房产证47637本;房屋测绘成果数据入库30965宗，接待投资者和群众查阅各种房屋档案12613次，协助法院查解封房产3095宗;完成房产测绘项目714宗，测绘房屋2868套，面积116.4万平方米;完成房产诉讼29宗，完成房屋测绘成果采信1197宗。

【房产推介活动】　组织房地产开发企业和优秀楼盘赴内地开展房产推介展销活动，先后为香港“和记黄浦”等一批国内外开发商投资海口房地产提供实地考察和信息咨询，组织举办海口市春季、秋季两届房地产交易洽谈会和旅游商品展销会，组织海口市房地产开发企业赴太原、南京等城市开展“房展”，打开市场销路，完成海口市申报全国人居环境奖有关工作，市房产局被评为此项工作先进单位。通过这些推介展销活动，促进了海口市房地产开发建设，宣传了海口独特热带滨海气候和优良的人居环境，吸引外商外资投资海口开发建设。

【房产市场监管】　海口市房产行政管理部门积极运用数字网络技术，抓好房地产市场专项整治工作。一是抓好市场监测，利用房地产市场信息系统生成反映本市各区位、用途、套型、建筑结构、建设面积的房地产市场供求总量、结构、实际价格以及银行贷款、消费结构等动态数据，加强对该市房地产市场的监测，每季度定期形成市场分析监测报告，上报建设部房地产司和市政府及有关部门，为政府决策提供参考。二是建立完整的信息发布体系，将本市四个行政辖区商品房的可售(租)套数、套型、面积及已售(租)套数、面积、户型、权属状况、建筑结构、实际成交价格，商品房项目的预售许可状况等市场信息向社会发布，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为，引导市场理性投资和消费;三是严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强房地产信用档案的发布和查询，通过与商品网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加大市场整顿力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对各类违法违规行为认真进行查处，并作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，公开曝光。2005年共对201家房地产开发企业进行年检考核，不良行为记录的6家，其中限期整改的有2家，注销资质的4家。进一步加大房地产销售市场的监管力度，维护了海口市房地产市场的正常秩序，营造良好的住房消费环境。

【物业管理】　海口市房产行政管理部门继续贯彻建设部颁发的《物业管理条例》，进一步加大监督指导力度，努力规范海口市物业管理市场。做好《住宅区物业维修基金管理办法》、《业主委员会选举办法》、《住宅区物业管理交换办法》三个配套规章的呈报修改工作;积极开展物业管理公司资质审查工作，全年共完成资质审查、年检、晋级97家。做好住宅小区的物业管理监督指导工作，组织召开住宅小区业主大会65次，核准小区业主委员会40家，协调解决物业管理纠纷94宗，调解结案率达98%。全市共有12家小区被评为省、市“物业管理优秀小区(大厦)”。这些优秀小区(大厦)的推出提高了海口市物业管理的整体形象的知名度。

【直管公房】　海口市房产行政管理部门继续加强直管公房维修、管理，抓好经租户计生工作。全年共完成直管公房租金收缴225.7万元。 在直管公房租金收不抵支情况下，下拨维修资金65万元，维修直管危旧公房45间，建筑面积2805平方米;完成危房鉴定97间，建筑面积31209平方米。此外，市房产行政管理部门还坚持不懈抓好直管公房住户计划生育工作，签订住房计划生育合同书2565份，签订率100%，建立直管经租房育龄妇女计划生育档案929份，建档率100%，证件齐全率99%，堵塞了直管公房住户超生超孕现象。

【房产服务】　海口市房产行政管理部门继续加强房产优质服务工程建设，努力为社会提供优质高效服务。一是继续加强办事环境和办公设施建设，提高管理科技含量。投入资金为服务窗口全部配置电脑、数码摄像等设备，开通房产管理信息系统，实现电脑收件、缮证，数码摄像采集数据资料入库，企业网上申报商品房销售备案登记、网上审批。二是继续加强服务大厅管理，建立健全各项管理规章，加强工作人员政治思想、职业道德教育、业务知识和服务知识培训，进一步提高工作人员素质和房产服务水平。三是以房地产信息系统建设为契机，运用数字信息技术，推行房产管理电子政务。在房地产住宅与信息网站将房地产市场管理的行政事务向社会公开，在网站上设置办事指南网页和局长信箱，发布房地产市场信息，为全国各地群众购买海口房产及办证提供服务。全年共受理局长信箱群众咨询360宗，回复率100%;建立商品房预售许可网上审批公示制度，进一步规范商品房销售行为，防止一房多卖，保护购房者的合法权益，做到对房地产市场运行情况的动态了解和掌握。四是积极开展房产业务上门服务和“走出机关、服务基层、贴近群众”活动，全年为保税区相关企业等大中企业重点项目、劳模、残疾人、离休老干部提供上门服务86宗，提供房产业务咨询26宗，先后7次在明珠广场、府城三角公园等公共场所为群众开展房产业务咨询服务活动。

(王健)