城市建设管理 -- 房地产业

【简述】　２００２年，海口市房地产业持续健康发展，房地产供求总量基本平衡，供应结构基本合理，商品房销售趋旺，房屋交易量首次突破年成交面积一百万平方米大关，创历史最高记录，积压房地产处置工作有突破性进展，产权产籍管理水平显著提高，物业管理能力取得新的进展。市房产行政管理部门在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十五届五中、六中全会精神，根据省经济工作会议部署，深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，加快积压商品房处置步伐，整顿和规范市场秩序，加强物业管理工作，开放搞活住房二级市场，进一步培育住房消费，发展经济适用房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题，促进全市房地产业健康、协调发展。

【处置积压房地产】　２００２年，海口市加大处置积压房地产工作的力度，对未能达成处置意见、未申报处置方案和未按处置方案处置的，均采取限期处置、拍卖、拍租、代为处置，加快积压商品房的消化；充分利用积压商品房转化经济适用房的优惠政策，适度提高转化房返还土地出让金标准及简化返还土地出让金手续措施，进一步落实税收优惠政策，地税部门对积压商品房按户、按幢或按项目审批减免税收；同时，继续开展积压商品房行政确权工作，对公告期满无异议的，全部发出确权通知书；对符合确权条件，且缴纳合同规定购房尾款，全部进行现场勘察和完成确权登记审批和制证，完成缴纳税费的，及时核发房屋所有权证。组织有关部门深入调查研究，及时解决产权异议案件，落实工作目标责任制，确保处置工作的顺利开展。截至年底，全市共累计完成受理积压商品房行政确权申请５７９０宗，建筑面积４９０．２２万平方米，经审核，符合条件的４５７１宗，建筑面积２８７．３９万平方米，已全部在《海南日报》上刊登征询产权异议公告，共４３期，其中公告期满且无产权异议的３９９３宗，已全部发出确权通知书，并全部进行现场勘察和完成确权登记审批及制证；处理积压商品房异议案件４７２宗，建筑面积８３．３６万平方米。

    盘活存量工作取得阶段性成果。全年共完成积压商品房转化为经济适用房项目３２个，面积５１．１７万平方米，其中已售出面积３５．８万平方米，销售率达７０％。完成转化房预售款监管１７宗，监管金额５６２６．３２万元，较好地促进了积压商品房的盘活工作。

　　 市委、市政府把盘活半拉子工程作为处置积压房地产的一项重要工作来抓，采取积极的优惠政策，运用行政、法律手段，加快推进盘活半拉子工程的工作，海口市代为处置停缓建工程取得突破性进展。如中国化工进出口总公司与海南龙泉集团携手盘活海口最大“半拉子工程”中化大厦。海星大厦、金山小区共有１１．７万平方米的停缓建工程开工。另外，美华大厦、华强小区、丽都楼等１０幢楼房共１５万平方米左右的停缓建工程，已基本完成核查工作，先后进入了质监阶段。截至年底，全市复工建设的停缓建工程８８宗，其中竣工的３８宗。

【房地产开发】　２００２年，全市商品房投资额１５．１亿元，比上年增长９．８％；商品房施工面积２０８．１８万平方米，增长１３％。其中住宅施工面积１６７．９９万平方米，增长１．７％；商品房竣工面积大幅度增长，全年商品房竣工面积５６．７６万平方米，比上年增长３５％。其中住宅竣工面积４６．５２万平方米，比上年下降１７．９％。在房地产开发快速增长的同时，销售市场日益活跃，全市商品房销售额１１．３６亿元，比上年增长９．４％；商业用房销售额５１．５５亿元，增长３３７％；经济适用房销售额１．４５亿元，比上年下降２５％；商品房销售面积５６．７６万平方米，比上年增长３５％。商品房销售价格比上年度上涨，全市商品房实际销售平均价格２１１８．４元／平方米，比上年提高３４％。

【房产转让】　全年共完成办理各类房屋转让６８８３宗，比上年增长１７％；成交房屋面积１１２．１万平方米，比上年增长２９％；成交金额１６．８７亿元，增长３２％。为海口市有史以来房产交易量最多的一年。全年完成各种房地产评估７６８０宗，比上年增长１４％；评估面积１４３．５万平方米，增长３４％，连续两年突破一百万平方米大关；评估价值２３．４９亿元，增长５７％，是海口市有史以来房产评估量最多的一年；全年审批购房入户２５１１宗，入户人数２０７０９人，实现购买商品房面积４１．２万平方米，比上年增长３９．５％。

【房产测绘】　２００２年，市房产行政管理部门加强商品房测量及面积计算的管理工作，完善了《海口市房产测绘管理系统》应用软件，进一步强化房产测绘管理，全年完成房产测绘项目１２００宗，完成房屋产权登记面积测绘４００万平方米，创海口市房产面积测绘最高记录。

【房产租赁】　市房产行政管理部门积极培育租赁市场，认真贯彻落实《城市房屋租赁管理办法》，以住房租赁税收政策的调整为契机，推行指导租金制度，规范租赁税收基数，引导市场；积极探索建立适合海口市实际的房屋租赁协管机制，主动协同公安、税务、工商、计生、街道办事处等部门，采取联合办公，相互把关等措施，通过信息共享，建立齐抓共管的管理机制，清理整顿出租房屋的专项行动，改善房屋租赁市场秩序。

【产权产籍管理】　市房产行政管理部门认真贯彻建设部关于房地产交易与房屋权属登记规范化管理考核的要求，简化办事程序、缩短办事时限，提高服务质量，减少程序性审批，加快房屋发证速度。全年颁发全国房屋所有权证２１００２宗，发证面积３０８万平方米，是海口市有史以来房产发证量最多的一年。全年共完成房屋他项权利登记７３２６宗，比上年增长３９．２％；抵押登记权值９．２亿人民币，增长９．４％，完成办理房屋期权备案登记４７９７宗，增长３６％，登记权值５．７亿元，增长１８５％，达到历史最高水平。加强房屋档案管理工作，全年接收房屋档案录入、绘图打证共３１０１２宗，房屋档案库藏１６．４４万宗，建筑面积３９５９．３４万平方米，接待投资者和群众查阅房屋档案８５００人次，提供房屋档案利用１１４２８宗。

【物业管理】　市房产行政管理部门积极组织力量做好《业主委员会管理暂行办法》、《物业管理交接实施意见》、《共同设备设施维修基金管理办法》等三个规章的修改工作。组织力量对全市住宅小区物业管理工作进行认真调查，采取有力措施进行整治，制定了《海口市金贸区小区整治试点工作方案》、《海口市金贸小区整顿合并工作方案》。按照市政府部署，配合有关部门开展金贸区环境综合整治工作，以金贸区内红玫瑰大厦、椰城大厦、中房高级公寓、富豪花园Ａ座等区域作为整治试点，认真进行物业管理整顿，金贸区住宅小区的面貌得到改善，初步达到小区整合的目标。全年完成核准成立物业委员会２７家，组织召开住宅小区业主大会３２次，完成受理群众投诉物业管理纠纷８１宗，已调解结案７８宗，结案率达９６％。积极开展对物业公司整顿工作，取缔５６家管理水平差的物业公司资质证书。

【直管公房管理】　市房产行政管理部门加强对直管公房的检查、维修及管理，全年完成直管公房租金回收２７０万元，完成年租金回收计划的１１０％。重点做好直管危旧公房的检查维修，全年完成维修直管危旧公房３９间，面积１５５６平方米，完成危房鉴定１３５间，面积３．３万平方米。积极组织实施《海口市直管危旧公房改造实施方案》。根据市政府有关文件规定，抽调业务骨干，成立市“危改办”，认真开展全市直管危旧公房的调查摸底工作，制定《海口市公开拍卖直管危旧公房工作程序》、《折价退还直管公房工作程序》、《直管危旧公房合作开发程序》、《直管危旧公房改造资金管理使用暂行规定》、《市危改办２００２年危改工作要点》等５个文件，呈报市政府批准施行。

【住房社会保障】　市房产行政管理部门积极开展特困居民住房困难援助工程，深入困难户走访摸底，召开各类座谈会听取意见，制定了《海口市特困居民住房援助方案》、《海口市特困居民申购福利解困房实施细则》，协助有关部门抓好２００套特困住房续建工作，解决１６５户特困居民住房困难问题。此外，加强城镇最低收入家庭廉租住房制度建设，多渠道探索完善住房社会保障体系。基本形成了四种较为完善的保障方式，一是收购积压商品房作为特困房，经改建后向特困居民出租出售，解决特困居民的住房困难问题。二是对已租公房的最低收入家庭进行廉租住房对象认定，实行廉租住房租金，不受租金改革的影响。三是新建或收购部分旧住房按照廉租住房租金向孤寡老人最低收入家庭出租。四是对其它最低收入家庭给予住房补贴，资助租金住房。

【房产服务】　 市房产行政管理部门，深入开展学习贯彻“三个代表”重要思想，加强法律法规和专业知识学习，提高干部队伍政治素质和业务水平理论素养，坚持解放思想、与时俱进、体制创新，转变政府职能，严格依法行政，积极开展“三制”、“政务公开”、“创建现代文明机关”活动，重点抓好房产服务大 厅窗口的建设和管理，抓好整顿机关工作作风，强化服务意识，继续抓好房产业务上门服务和预约上门服务工作，主动为群众服务，为企业服务，为投资者服务。据统计，截至１２月底，共分５批向省、市党政机关、企事业单位、房地产企业、物业管理企业、各省、市驻海口市机构发出房产业务上门现场服务调查回执函６６７份，由局领导带队组织有关人员到２５８家单位上门现场服务，办理各种房产业务７３７宗，其中办理房产登记发证３０３宗，办理房产转让２３６宗，办理房屋租赁５０宗，办理房地产企业年检７４宗，深入到７４个住宅小区（大厦）对物业管理工作进行整顿指导。

（麦小建）

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