城市建设管理 -- 房地产业

[简述] 　 海口市房地产业在经历连续几年调整后，终于在1999年迈出了新的发展步伐。六月初，国务院关于处置海南积压房地产试点工作有关文件(国办发〔1999〕62号)的印发，为海口房地产业的发展注入了强大的活力，提供了新的发展契机。在海南省委、省政府的正确领导和统一部署下，海口市委、市政府及时抓住机遇，紧密结合实际，出台了一系列处置积压房地产的政策法规，并积极组织力量，克服各种困难，扎扎实实地开展处置积压房地产工作。通过半年的努力，海口市处置积压房地产工作取得初步成效。房地产市场全面规范发展，产权产籍管理技术进一步提高，商住小区的物业管理继续步入规范化、专业化、社会化管理的轨道，住房制度改革工作继续向稳妥出售公房、逐步提高住房租金、扩大住房公积金覆盖面三个方面发展，整个房地产业显现止跌回升，走出低谷的良好态势。

[处置积压房地产工作] 　 在海南省委、省政府的正确领导下，海口市按照国办发〔1999〕62号文件精神和省处置积压房地产工作小组的部署，积极开拓思路、认真组织开展处置积压房地产工作。

健全机构、明确职责，制订计划。海口市高度重视处置积压房地产工作，把其列为两年重点工作来抓，成立了《海口市处置积压房地产工作小组》，由市政协陈斌主席任组长，市委常委、副市长冷晓明和副市长吴毓俊任副组长，下设办公室。同时设立专家咨询组，在市城建局、房管局、国土局、规划局、地税局、物价局设立实施小组。市委市政府于8月4日印发了《海口市处置积压房地产工作方案》(海办发〔1999〕36号)明确了市处置工作小组和办公室的职责，处置工作的目标、任务及计划。

摸清底数，出台政策。为全面掌握海口市积压房地产的基本情况，为处置积压房地产提供决策依据，海口市开展了四项由有关实施小组负责的专题调研。一是由市房产局负责海口市积压商品房现状调查分析;二是由市国土局负责海口市积压闲置土地调查及制定处置方案;三是由统计局负责调查海口市居民居住现状和住房消费市场需求;四是由“市拆迁办”负责调查海口市旧城改造、拆迁安置现状。海口市房产局通过抽调人员开展积压房地产调查工作，基本查清海口市现有空置商品房建筑面积264万平方米，用地面积1700亩，投入金额76.4亿元;停缓建项目建筑面积约1209万平方米，占地4737亩，已投入资金149亿元，报建未开工项目建筑面积852万平方米，占地3733亩，已投入资金38.5亿元。

为确保处置积压房地产工作的积极稳妥开展，海口市根据国办发〔1999〕62号文件和海南省人大《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》两个文件，结合海口市积压房地产实际，及时出台了一系列规章和相关配套政策，主要有《海口市积压房地产产权确认办法》、《海口市积压商品房转化为经济适用房销售管理暂行规定》、《海口市已购公有住房和经济适用住房上市交易暂行办法》、《海口市住房公积金政策性抵押贷款实施细则》、《海口市职工住房补贴试行办法》、《海口市房屋重置价标准》、《海口市关于清理非农建设用地遗留问题的决定》、《海口市关于处置非农建设用地遗留问题的规定》等。

攻克瓶颈，加快积压商品房产权确认工作。根据海南省人大和省政府关于积压房地产产权确认的有关文件，海口市积极从攻克积压房地产产权确权这个瓶颈入手，开展处置工作。负责具体确权工作的海口市房产局，及时抽调人员成立“积压商品房产权登记处”，及时制定工作制度、办事指南、确权表格，公开办事程序、办事时限、办事内容、收费标准，举办处置积压房地产政策讲座等，在这一基础上，接受确权申请，刊登征询产权异议公告，至年底已受理积压商品房产权确认申请3500宗，建筑面积450万立方米，通过报刊刊登征询产权异议公告2976宗，已办理积压商品房确权90宗。目前，海口市积压商品房确权工作正积极稳妥地进行。

抓好空置商品房转化，盘活房地产市场。盘活积压的264万平方米的空置商品房是海口市处置积压房地产工作的难点，根据国办发〔1999〕62号文件精神，海口市积极采取将部分环境优雅、设施齐全、产权明晰的积压商品房转化为经济适用房上市销售，并给予返还土地出让金和购房25平方米可入户口一人的措施，努力盘活房地产存量。至年底共审批空置商品房转化为经济适用住房销售29个项目，3318套住房，建筑面积34.8万平方米。以上经济适用住房销售限价为967元～1418元/平方米，政府对这些经济适用住房销售给予退还土地出让金，150元～250元/平方米。累计审批购房入户2167户，入户人数7772人，购房面积47.2万平方米，购房金额7.79亿元。

[房地产市场管理] 　 1999年，海口市房地产市场形势喜人，房产管理部门为了盘活存量房地产，加快资金回笼，促进经济发展，充分发挥了“一条龙”窗口服务的功能，提高了工作效率，取得显著成绩。

房屋交易　全年完成房屋买卖监证2579宗，买卖金额9.23亿元，完成全年计划的142%。成交面积49.3万平方米，其中公寓楼交易面积32.2万平方米，商住楼3.5万平方米，写字楼7.7万平方米，别墅2.4万平方米，商场19万平方米，私房1.6万平方米。房屋评估2676宗，比上年增长1.4%，评估面积63.8万平方米，比上年增长6.8%。

房屋租赁　　继续大力宣传《城市房屋租赁管理办法》，由市房管部门与工商、劳动、公安等部门配合，把房屋租赁管理同社会治安综合治理，办理流动人口暂住证结合起来，扩大了本市房屋租赁管理覆盖面，促进了房屋租赁市场的发展，全年共办理房屋租赁验证手续597宗，验租房屋面积91578.74平方米。

[物业管理] 　 全市有物业管理公司208家，有住宅小区(大厦)318个，经过多年的整顿规范，出现了一批物业管理先进单位，如龙珠新城、银谷苑等。但海口商住小区物业管理尚存在良莠不齐现象。为提高物业管理的服务水平，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议审议通过了《海南省住宅区物业管理条例》。市房产管理部门加强对物业管理的宏观指导，认真贯彻落实《海南省住宅区物业管理条例》，已批准建立业主委员会的小区累计35个，全年共解决物业管理纠纷96宗。召开了全市住宅小区物业管理表彰，表彰了海口市富苑小区等8家物业管理先进单位和陈嘉民等3个物业管理优秀经理。大力推广优秀示范小区物业管理先进经验。海口“凤凰新村”、“富南公寓”、“华银大厦”、“昌茂花园”、“海南日报社金盘住宅区”被评为全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)。

[产权产籍管理] 　 房屋产权产籍管理工作有了新的发展。市房产管理部门投资30多万元购置了多部电脑及相应软件，建立了产权产籍管理电脑网络，实现了交易、档案、产权发证等业务的电脑联网，市房产管理部门还抽调具有电脑专业知识的工作人员专门从事产权产籍电脑技术应用开发，应用电脑进行房屋所有权证绘图打印，落实岗位责任制，加强监督，严格把好“收件验证、测绘、审核发证”三关，加快房产发证速度，全年共颁发《房屋 所有权证》15280宗，比上年增长63.8%，发证面积485.3万平方米，比上年增长5.2%，办理他项权利登记2747宗，贷款权值8.6亿元。档案馆输入电脑网络管理房屋档案共计6万多宗。

[直管公房管理] 　 海口市直管公房大多数是解放初期没收敌伪房屋、私房改造房屋及70年代政府投入资金建造的房屋，多在旧城区、房龄较长，相当一部分的房屋已成危房，台风暴雨季节就有倒塌的危险。市领导非常重视直管公房的管理，王法仁市长亲自带领有关部门的领导深入大街小巷检查居民住宅情况，为确保房屋不倒塌，市房产管理局组织了工程技术人员对危房进行全面检查，多种渠道筹集资金，对危房进行维修和改建，全年维修房屋60间，面积12660平方米，维修值158.5万元。改建危房 41间，面积1493平方米，投入危房改造资金221.3万元。鉴定危房147间，面积4.13万平方米。回收房屋租金454.2万 元，比上年增长30.2%。

[双困房”建设] 　 市政府为解决住房困难和生活困难的“双困户”住房问题，在市沿江五四路兴建了一批“双困房”，共2幢267套，至12月底全部完工，可安置266户“双困户”，定于2000年春节前入住。“双困房”安排工作已于12月底前基本完成。

(陈海波　孔海琼)