城市建设管理 -- 房地产业
【简述】1998年海口房地产市场仍在低谷运行，面临的困难较多，处在一个稳中求进的调整时期。各级政府为盘活房地产市场，出台了一系列政策和措施，取得一定成效，促进了存量商品房销售，商品房价格止跌趋稳。房地产市场管理进一步完善，强化了房屋交易、评估、发证、租赁、抵押和中介服务管理。商住小区的物业管理进一步加强，社会化、专业化、经营服务型的物业管理体制逐步建立。住房制度改革力度加大，租金改革顺利进行，住房公积金制度的覆盖面不断扩大，公有住房稳步出售。
【房地产开发经营】海口市商品房施工面积比上年减少，商品房的滞销无明显好转，房地产发展形势较为严峻，“房地产热”遗留问题较多，开发经营面临较大的压力。根据有关部门组织的调查，海口市空置商品房达320多万平方米，其中住宅约200万平方米，积压资金470多亿元。大量的空置商品房和“半拉子”工程，沉淀巨大资金，严重阻碍海口房地产业健康发展。为解决“房地产热”遗留问题，启动消费市场，积极销售存量商品房，盘活房地产市场，海口市人民政府颁布了《海口市盘活房地产市场若干办法》和《海口市投资和购房办理入户暂行办法》，主要内容有：1、鼓励个人购房，逐步实现住房商品化、市场化，凡个人向开发商或中间商购买商品房的契税实行先征后返还的优惠政策。2、鼓励房改房和其他享受优惠政策所购的住房上市买卖、租赁、抵押和交换，激活二、三级房地产市场。3、各商业银行积极开展个人住房抵押贷款业务，放宽贷款条件，提高贷款额度，延长贷款期限，提高消费者购房能力。4、城建、规划、土地、房管等部门联合组织对已竣工的房屋开展验证工作，加快办证。5、把盘活空置商品房与实施解危解困、拆迁安置结合起来，经市房管部门核准可将空置商品房转化为解危解困、拆迁安置、经济适用房，购房者契税同样实行先征后返还，房屋交易手续费减半收取。6、住宅小区竣工实行综合验收，推行住房使用说明书和质量保护书制度，保障消费者权益。7、加强住宅小区管理和监督，优化小区环境，提高居住质量。8、凡单位和个人在本市向开发商、中间商购买商品房的(含写字楼和住宅)，每购买建筑面积25平方米商品房可办理1人入户，每增加购房25平方米，增加1人入户。9、凡购房入户者一律免交城市基础设施增容费。购房入户办法的实施，对稳定房屋销售价格，盘活存量商品房起到一定作用。至1998年12月底，累计办理购房入户的有3260人，计1598户，购房面积18.6万平方米，购房金额4.55亿元。房屋市场销售价格为：商住楼每平方米1350-2300元，写字楼每平方米2200-3800元，别墅每平方米3200-4800元，房屋销售最高价格每平方米7025元。
【房地产市场管理】海口市房产管理局从房地产业发展的实际出发，积极推行“三制”、努力创建现代文明机关，着重规范房地产市场管理，强化“一条龙”窗口服务运行机制，做到办事程序公开、办事期限公开、收费标准公开，提高了办事效率，取得显著成绩。
房屋交易 全年办理房屋交易3199宗，比上年增长14％，交易金额14.7亿元，交易面积65.3万平方米。其中公寓楼交易面积46.9万平方米，商住楼9.4万平方米，写字楼1.5万平方米，别墅2.4万平方米，商场1.18万平方米，私房1.08万平米。房屋评估2714宗，评估面积59.7万平方米。
房屋租赁 1998年省人大审议颁布《海口市房屋租赁管理办法》，实行以法管房，强化了海口市房屋租赁管理。由于市房管部门积极贯彻租赁法规，并在工商、公安等部门的紧密配合下，扩大了本市租赁管理覆盖面，全年共办理房屋租赁验证手续614宗，验租房屋面积4.95万平方米。
产权发证 房屋产权登记发证工作进一步加强，在严格把好“收件验证、测绘、审核发证”三关的基础上加快了房屋发证速度，全年共颁发《房屋所有权证》9323宗，发证面积471.3万平方米，比上年增长20.4％，房屋抵押登记贷款500宗，比上年增长25.6％，抵押权值12.02亿元，比上年增长2.4％，积极融通了资金，促进经济发展。
【物业管理】物业管理是城市管理的重要工作，是城市精神文明建设的一个重要标志。1998年海口市认真贯彻《海南经济特区城镇物业管理规定》，强化物业管理的指导工作，加快推进物业管理步伐，有效组织全市物业管理优秀住宅小区达标考评活动，召开了全市住宅小区物业管理表彰会议，交流和推广了龙珠新城优秀小区的物业管理经验，表彰了市得利新村等11个“海口市物业管理优秀小区”，授予刘成钧等6人“海口市物业管理公司优秀经理”荣誉称号。积极开展住宅小区建立业主委员会工作，共计建立健全业主委员会的小区共有33个。业主委员会能够公正、民主、有效地监督物业管理公司工作，协助管理公司规范管理行为，提高服务质量。积极为住户排忧解难，调解纠纷58宗。由于政府重视和有关部门的支持，海口市物业管理整体水平有较大的提高，全市被国家建设部评为“全国城市物业管理优秀示范小区”的有海景湾、傍海小区、金龙新村、国贸花园、顺发新村、侨诚小区等住宅小区。
【直管公房管理】海口市直管公房大多是解放初期没收敌伪房屋、私房改造房屋及政府投入资金建造的房屋，大部分都有四、五十年以上房龄。由于长时间实行低租金制度，没有足够资金维护保养房屋，市房管部门虽然克服困难，利用多种渠道筹集资金，加强房屋维修，但还不能从基本上解决旧房危房改造问题。当年共维修房屋面积1.4万平方米，投入资金371万元，改造危房面积2270平方米，投入资金146万元。直管公房租金回收348.9万元，白蚁防治面积3.2万平方米，完成危房鉴定2.8万平方米。
【双困房建设】市政府为解决住房困难和生活困难的“双困户”住房问题，在市沿江五路兴建“双困房”，为市民办好事实事。2幢267套“双困房”建设经过工程技术人员的严格把关，抓紧施工，于1998年5月竣工验收，保质保量完成建设任务。为了做好“双困房”的安排工作，已制定出《关于“双困房”安排和管理暂行办法》，待市政府批准后开展分配安置工作。
【房产服务大厅】海口房产服务大厅是贯彻市政府关于推行“三制”的决定，集中办理对外房产行政管理业务的服务场所。服务大厅面积600平方米，设置办理房屋租赁、房地产转让、房地产评估、房屋产权登记发证、房屋他项权利、商品房预售、房屋档案查阅、公证、税务、商务共11个窗口，设置4平方米的LED电子显示屏，公布房地产法规，房地产信息及大厅业务办理情况。大厅业务配套，窗口齐全，客户在大厅窗口就可以办完房产业务有关手续。房产服务大厅服务宗旨是：“优质服务、高效廉洁”，热情周到地为群众服务，为企业服务，为社会服务，取得良好的社会效益和经济效益，大厅自1997年开业以来，累计办理房屋交易6006宗，交易面积132.5万平方米，成交32.4亿元，办理评估7037宗，评估面积150.8万平方米，办理房屋产权发证20246宗，发证面积862.6万平方米，办理房屋产权发证20246宗，发证面积862.6万平方米，办理房屋抵押贷款898宗，抵押权值23.75亿元。
【房地产税费】1、房屋所有权登记费及房屋所有权转移登记费按评定值1‰计收，最高收80元，最低收20元。2、房屋租赁管理费按出租房屋年租金收入总额3％收取，其中出租方缴交年租金收入总额的2％，承租方缴交年租金收入总额的1％。3、房产贷款抵押：抵押半年以内的按房产权利价值计收0.15％。半年以上(含半年)按房产权利价值计收0.2％。4、提供利用房地产档案收费每次5元，房产档案保管费(一次性收)500平方米以下收10-50元，500-1000平方米收100元，1000-5000平方米收200元，5000-10000平方米收250元，10000平方米以上收300元。5、城市房屋安全鉴定费：非住宅50平方米以下的收80元，50-100平方米收150元，101-200平方米收200元，201-300平方米收250元，300平方米以上收300元。住宅50平方米以下收50元，51-100平方米收100元，101-2000平方米收150元，201-300平方米收200元，300平方米以上收250元。6、房屋买卖契税按房屋出售价的3％征收。售房营业税按5％征收，城市维护建筑税按营业税额的7％计征，教育附加费按营业税额的2％计征。
【住房制度改革】加强了租金改革和建立城镇住房公积金工作，加快改革住房制度。根据国家计委《关于同意海口调整公有住房租金标准的批复》(计价费［1998］90号)精神，调整后海口市98年公有住房租金标准为：平房(含其它非成套房)1.00元/平方米·月，混合结构房1.50元/平方米·月， 框架结构房 1.80元/平方米·月。全市参加住房公积金单位387个，人数33675人，收取公积金累计达到5500万元。对全市企事业单位职工的无房户和未达到规定标准的困难户进行调查，查清全市共有住房困难户5657户。加强了住户资金管理，保证住房资金专款专用和有效滚动。98年共返回单位住房基金2151万元，公积金495万元，有力地支持了单位住宅建设和个人购房。
(徐子仲)
