城市建设管理 --房地产业

【简述】海口市房地产业是1988年海南建省办经济特区后发展起来的新兴产业。十年来，随着改革开放和市场经济的发展，以及国家宏观经济形势的变化，本市房地产业经历了四个发展阶段，即1、初创期，2、徘徊、回升期，3、高潮期，4、消化调整期。在初创期（1988-1989.5），受海南建省办经济特区中央赋予海南的一系列优惠政策的影响，许多国内客商纷纷投资海口房地产业，其中1989年房地产投资额为3.9亿元，占当年全社会固定资产投资总额23.3%.在徘徊、回升期（1989.6-1992.4），1991年房地产业投资为11.1亿元，占全社会固定资产投资总额42.9%.在高潮期（1992.5-1993），房地产业一枝独秀，获得超常规的发展，其中1993年房地产投资总额为42.7亿元，占全社会固定资产投资总额45.7%.在消化调整期（1994-1997），国家实行宏观调控政策，紧缩银根，房地产投资逐步萎缩，其中1997年房地产投资总额为4.8亿元，占全社会固定资产投资8.1%.目前海口市各类房屋总计1930多万平方米，其中建省前房屋有610万平方米，建省后房屋竣工面积为1322万平方米，其中商品房面积787万平方米。

1997年海口市房地产业仍处于调整、消化、吸纳的阶段，各级政府日益重视房地产业的发展，积极盘活房地产存量，培育新的经济增长点，加大住宅建设的比重，加强房地产市场管理，规范市场行为，为未来房地产业健康发展打下基础。

【房地产市场管理】市房产管理局为规范房地产市场管理，进一步强化窗口服务运行机制，建起一个800多平方米的房产服务大厅，扎扎实实搞好“一条龙”服务。服务大厅设立12个服务窗口，将房屋买卖、评估、租赁、抵押贷款、产权发证、房屋档案查询、办理纳税、办理公证、法律咨询等对外服务窗口集中在一起办公，一切业务都从窗口进出，既方便群众，又便于管理。在管理和服务中坚持“优质服务、高效廉洁”的宗旨，做到办事程序公开，办事人员公开，办事期限公开，收费标准公开，工作人员挂牌上岗，接受群众监督，受到广大群众和社会各界的普遍称赞。

1997年我市房地产交易形势喜人，由于市政府实行减免房地产交易契税政策，在一定程度上促进了房屋买卖交易。全年房屋交易2807宗，比上年增长82.5%;交易面积67.2万平方米，比上年增长74.4%;成交金额17.7亿元，比上年增长76.8%,是建省以来房屋交易金额最高的一年。全年受理房屋评估业务4238宗，比上年增长159%;评估房屋面积91.1万平方米，比上年增长115%.评估房屋租赁管理方面，积极扩大租赁的覆盖面，全年共办理房屋租赁验证手续758宗，验证出租房屋面积7.25万平方米。

【房地产开发经营】1997年全国房地产业逐步走出低谷，但海口房地产市场仍然形势严峻，全年商品房施工面积128万平方米，比上年减少46.7%;全年商品房竣工面积29.5万平方米，比上年下降73.4%,其中住宅竣工面积20.4万平方米，比上年下降74.5%.大量的商品房空置和“半拉子”工程，积压了大量资金。根据1997年底调查分析，目前空置的商品房353万平方米，其中住宅202万平方米。为贯彻国家提出把住宅建设确定为新的经济增长点和新的消费热点的精神，市政府实行购房入户、购房贷款、减免各种税费、清理各种不合理收费等政策和措施，积极盘活房地产市场，取得一定成效。商品房价格基本与上年持平，部分房价已跌破成本价，且有价无市，仍处于买方市场，商品房销售82%是住宅，基本上是现房成交。住宅楼每平方米价格为1750-3000元，平均价为2250元/平方米；写字楼2800-5250元，平均价3875元/平方米；别墅3100-5200元/平方米。房屋最高价格为8900元/平方米。

【物业管理】全市有住宅小区250多个，物业管理公司180多个，小区物业管理存在良莠不齐现象。为提高物业管理的整体水平，市房产管理局加强对物业管理的宏观指导，认真贯彻落实《海南经济特区城镇住宅小区物业管理规定》，积极铺开全市住宅小区建立业主委员会的工作。已建立起业主委员会的小区有32个。同时积极为住户排忧解难，调解矛盾纠纷，全年共解决纠纷56宗。为促进物业管理，组织召开一次全市物业管理表彰大会，总结交流经验，表彰九龙花园等13家物业管理先进单位和吴建社等8个物业管理公司经理，大力推广龙珠新城物业管理先进经验。由于各级政府重视，各部门的支持，物业管理工作又上了一个新台阶，1997年度，银通大厦被建设部评为“全国城市物业管理优秀示范大厦”,顺发新、侨诚小区等两个小区被评为“全国城市物业管理优秀小区”.金山住宅小区、海滨花园、富南小区、怡和园小区等四个小区被评为海南省“物业管理优秀小区”.

【房屋产权产籍管理】根据国家有关产权产籍管理的政策、法规和规定，做好房屋档案的整理存档、输入电脑和提供利用等工作，累计输入微机的房屋档案达28219宗。房屋产权登记发证工作进一步加强，在严格把好“收件验证、测绘、审核发证”三关的基础上加快房产发证速度，全年共颁发《房屋所有权证》10923宗，是历年来颁发房屋产权证最多的一年，比上年增长139.6%,发证的房屋建筑面积达391.3万平方米，比上年增长15%.房屋抵押贷款有398宗，抵押权值11.73亿元，比上年增长42%,对融通资金，促进经济发展起了一定的作用。

【直管公房管理】市直管公房多数集中在市中心区，房龄长，破旧房屋居多，但长期来直管公房租金极低，收不抵支，资金缺口大，影响到旧危房的维修和改造。市房管部门虽然克服困难，利用多种渠道筹集资金，加强旧危房改造，但还不能从根本上解决旧危房改造的问题。1997年投资167万元，动工改建危房2830平方米；维修房屋面为4453平方米，维修值93.2万元。危房鉴定、白蚁防治等方面主动热情为群众服务，全年完成危房鉴定189间，面积45564平方米；白蚁防治面积21600平方米。做好房租的回收工作，全年直管公房租金回收270万元。

【住房制度改革】市住房制度改革工作逐步走上配套的发展轨道，出售公有住房、建立住房公积金制度和租金改革等工作都稳步进行，建立住房公积金的单位有282个，参加职工人数23778人，月缴纳住房公积金168.6万元。房改的发证工作在各部门的大力配合下，进展较快，累计颁发房改房个人产权证17579份（含省属单位）。为解决生活困难居民的居住问题，兴建两幢有267套住房的“双困房”,工程施工进展顺利。

（徐子仲）