城市建设管理 -- 房 地 产 业

【简述】　１９９４年底，全市拥有各种房屋建筑面积１３９３万平方米，比建省前的１９８７年增长了１倍，平均每年房屋竣工面积约１００万平方米，新增高楼大厦１００多幢。当年全市房屋竣工面积１４０．４４万平方米，比上年增长１２．７％。房地产市场已形成交易、评估、租赁、抵押和中介服务等相应配套的服务体系。商住小区的物业管理进一步加强，２３０多家物业管理机构逐步向规范化的方向发展。

【房地产开发】　海口市房地产开发结构失衡由来已久，积重难返。１９９４年．房地产增长速度明显减弱，房地产交易有价无市，房产空置率明显上升。据不完全统计，全市近２００万平方米的各类商品房仍滞留在开发商或“炒家”手中。当年全市商品房竣工５２．３４万平方米，比１９９３年增长３．８％，投入资金３６．４亿元。全市房地产开发公司６０８家，按资质等级分，一级企业１家，二级企业４２０家，三级企业１８７家；按企业性质分，全民企业３５８家，集体企业９１家，外商独资企业１０３家，中外合资企业５４家，股份制企业７家，国内私营企业ｌ家。

【房地产经营】　商品房价格稳中有降，一般住宅每平方米１８００—３０００元，写字楼３０００—４５００元，小别墅３８００—５０００元，售价最高达９８００元。购买商品房者主要是各类企事业单位，私人购房比重继续增大。

金融业积极参与房地产市场活动，筹措资金主要以房产抵押贷款为主。同时，开展商品房预售活动，活跃房地产市场。

【房地产市场管理】

房屋租赁市场　　１９９４年出租房屋平均每平方米月租金５０．４元，比１９９３年上半年稍有下降。全年共办理房屋租赁登记８３１宗，验证租赁房屋面积９１０５７平方米，收取房屋租赁验证管理费３０１－４万元。

房屋抵押市场　　１９９４年，海口市利用房屋抵押贷款的有５２６宗，抵押权值７６２０３万元，其中，企、事业单位设定抵押的有２５４宗，抵押权值６７３５７万元；个人设定抵押的有２７２宗，抵押权值８８４６万元。

房屋交易市场　　１９９４年，正式办理过户手续的房屋交易有１３８８宗，成交面积３７．８６万平方米，成交金额１１０４４８．５０万元，收取房屋交易契税１９３９．８０万元。其中，商品房交易９２２宗，成交面积２０．３４万平方米，成交金额５５４４０万元，上交契税７８６．２０万元。房屋交易平均成交价每平方米２９１７元。

【小区管理】　随着商品房销售量的增加，售后服务受到重视。伞市２３０多个商住小区和公寓楼成立物业管理机构，加强物业管理。主要形式有：以房地产开发企业为主，成立商住小区管理服务机构进行管理；以房地产管理部门为主，成立小区管理服务组织，对商住小区进行管理；委托专业物业管理公司管理，基本做法是：成立管理机构，制订管理规定，实行企业经营，有偿服务，统一管理，分工负责。物业管理较好的小区有：龙珠新城、颐和花园、金龙新村、甸花新村、国留新村、海景湾花园等。

直管公房管理　　１９９４年，海口市房产管理局直管公房９９９间，建筑面积１６４５５１．９５平方米，土地使用面积２１９０１８平方米。其中经租房５３６间，建筑面积１０８３４２平方米；公产房４６３间，建筑面积５６２０９．９５平方米。

房屋所有权的核发　　１９９４年共核发房屋所有权证４７０８宗，发证房屋建筑面积２８０．０９万平方米。到年底，全市累计核发房屋所有权证１９５００宗，发证面积６９３．０３万平方米。

房屋管理法制建设　　１９９４年，市房产局起萆的房屋管理法规草案有：《海口市商品房产管理规定》、《海口市城市房屋产权产籍管理办法》、《海口市居民住宅小区管理规定》、《海口市房地产市场评估管理办法》。

【解困房】　１９９０年底，海口市住房特别困难户有２８９１户，人均居住面积２平方米以下的有１１８５户，５２３２人，海口市委、市政府提出在二至三年内解决“特困户”住房问题，井于１９９１年３月成立海口市解决居民住房“特困房”工作领导小组，承担兴建解困房工作任务。至１９９４年底，动工兴建解困房４００８套，总投资达１．５亿多元，分布在７个新村，已有近二分之一的住房特困户乔迁新房。

【安居工程】　１９９４年，海口市人均住房８平方米以下的住房困难户有７２９９户，其中，党政机关事业单位职工有４５８５户，城镇居民有５５９户，企业单位有２１５４户。政府实施安居工程，动工兴建经济适用房住宅小区“海景花园”和“通海新村”房１４２５套。另通过行政划拨土地７．７９公顷，拟规划建设理想住宅１８２２套，建筑面积１３４９４９平方米。

【住房制度改革】

出售公有住房　　出台《海口市出售公有住房办法》。购房对象：具有本市常住户口的省、市属党政机关和企、事业单位的固定职工、合同制工人、离退休职工。售房价格：成本价为混合结构８４６元／平方米，框架结构９１６元／平方米，市场价为混合结构１６３０元／平方米，框架结构１７８０元／平方米。１９９３年及以前建成的公有住房，每年平均扣减２％。职工按上述价格购房拥有全部产权，住满五年后可依法进入市场。１９９４年，职工购买公有住房现住房折扣额为２７元／平方米。到年底，海口市共出售公有住房６４０５套，建筑面积４８．３８万平方米。

房改租金　　平房每平方米使用面积月租金ｏ．５元；混合结构楼房每平方米使用面积租金０．６元；框架结构楼房每平方米使用面积租金ｏ．７元。住房补贴不得超过职工标准工资的５％。

住房公积金　　交纳公积金的对象：党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业中方员工。公积金的缴存比率由职工和所在单位分别按职工个人工资总额的５％交纳。公积金只能用于购买建造自住住房及家庭自住住房大修理支出。

【房地产税费】

房产交易印花税　　购销合同各方分别按所载金额的万分之三计征。凡产权继承、赠与、交换、分割等所立的书据各按万分之五计征。房地产租赁合同：租赁金额ｘ　１‰；房屋所有权证：每件收５元。

售房营业税　　私营企业、个人税率为５％。国营、集体、三资企业、股份制企业、联营企业以及机关、行政事业单位、部队出售房产，不能提供售房发票的也按５％征收营业税。

房产税　　　营业性房屋按房产原值ｘ９０％ｘ１．２％；出租房屋按租金的１２％计征。

城市维护建设税　　按营业税额的７％计征。

教育附加费　　按营业税额的３％计征。

房地产买卖契税　　按房屋出售价的６％计征。契税征收范围只适用于国内个人和私营企业。华侨、港澳台同胞及家庭用侨汇或外汇购买的商品房减半征收契税。

房产交易管理费　　按房屋交易额１．５％收取（其中：交易管理费１．２％，评估费Ｏ．３％），由买卖双方各负担５０％。

房屋租赁管理费　　按出租房屋租金收入总额３％征收。其中：出租方负担２％，承租方负担１％。

房屋所有权登记费　　按房屋评定值的１‰收取，最高收８０元，最低收２０元。

房屋变更登记费　　按房屋评定值２‰收取，最高４５元，最低１５元。

（徐子仲）