城市建设管理 -- 土 地 管 理

【简述】　１９８７年，海口市成立国土规划局，统一负责全市的土地管理工作。１９８８年２月１３日，海南肄省筹备组颁布＜海南土地管理办法），诲口市率先在全省有偿出让土地。１９９１年８月，国土、规划分设，分别成立了海口市土地管理局和海口市城市规划局。１９８８－－１９９４年共审批出让上地８９２宗，２３９５　７２公顷；办理土地转让、出租、抵押１０７２宗，７６２．９３公顷；土地各项收入上缴财政款额达２４．７４亿元。

【土地审批和使用】

土地审批　　１９９４年全市共审批出让土地９８宗，５８１．５５公顷。其中：工业、仓储用地１０５．７７公顷，公共设施配套用地１５２．８７公顷。文化教育卫生用地３７．６８公顷，办公微利房用地２８．５６公顷，统一开发预补偿用地２１．８５公顷，搬（拆）迁用地８．８２公顷。出让商业房地产用地和高档建筑用地１００．５７公顷。

土地有偿使用制度　　建省初期，市政府规定：工业用地４５元／平方米，生活办公用地１００元／平方米，商业、商品房用地１５０元／平方米。１９９１年６月１４日，市政府决定征收城市建设增容费，根据不同地区和临路情况按三类六级计收：旧城区范围７５元／平方米，其中临主要道路的１５０元／平方米；二类地区范围３０元／平方米，其中临主要道路的７５元／平方米；三类地区范围１５元／平方米，其中临道路的３０元／平方米。１９９２年，由于受邓小平南行讲话和国务院批准洋浦开发的影响，土地价格成倍上涨。为防止国有资产流失，市政府于同年１０月ｌ日颁布《海口市国有土地使用权协议出让价格调整暂行规定》。新地价由基准地价、容积率地价和临街地价三种因素组成。全市普遍推行土地有偿使用制度，其中基准地价以２．５容积率为标准，根据不同区域按三类八级划分。一类地区分为１２００．０１元／平方米、７５０元／平方米、６００元／平方米三级；二类地区分为７５０元／平方米、６００元／平方米、４５０元／平方米三级；三类地区分为６００元／平方米、４５０元／平方米两级。为体现对工业的倾斜政策，工业用地仍维持原定４５元／平方米价格不变。

土地招标、拍卖　　１９９１年１２月２８日，市土地局尝试进行了一次土地拍卖活动。拍卖地块位于海甸岛人民大道与海甸（沿江）四路的交叉位置，面积４７０６．６２平方米，拍卖底价４５０元／平方米，最后拍卖成交价达１４７０．０２元／平方米。１９９３年５月１５日，市土地局又推出两块土地进行拍卖。这两块土地位于滨海大道填海区西北部，一块８７３０．２９平方米，拍卖成交价６８８５．０６元／平方米，一块１８２９９．８２平方米，拍卖成交价１０２００．１０

元／平方米。这两个价格都达到了当时市场价的最高值。１９９３年１１月，土地局又推出３块土地进行招标，后因故取消。１９９４年未进行土地招标、拍卖活动。

“五统一”土地管理模式　　１９９３年，市委、市政府在海口推广珠海“五统一”管理土地的经验。其基本内容是统一规划，统一征地，统一开发，统一出让，统一管理。１９９４年，市政府组织以上地局为土的１５０多人的征地工作队，在全市范围开展大规模统一征地活动。征地工作按东、南、西三大片开展，重点放在市政道路和主要工业、旅游项目上。全年共预征土地９９３．３７公顷，其中长流新区７条主干道征地２２４．２公顷，市区６条道路征地１５９．８公顷，市重点旅游、工业项目及其他项目征地３１０公顷。

【土地市场管理】

土地交易　　１９８８年，市土地局成立土地交易所，专门负责办理土地转让、出租、抵押、联营合作等业务，为土地二级市场提供服务。１９９４年，全年共办理土地转让、出租、抵押２０３宗，９８．９３公顷，收取各项费用６５３０万元。

土地评估　　１９９３年初，市上地局邀请国家土地局不动产估价所帮助编写出《海口市基准地价评估方案》。随后，市土地局成立不动产估价事务所，以基准地价为依据开展地价评估业务。１９９３年６月开展土地评估工作后，当年办理转让、出租、抵押土地面积２２５．３３公顷，收取各项费用２．９６亿元，在面积比１９９２年减少的情况下，增加收入２，１２亿元。１９９４年，完成土地转让、抵押地价评估１１４宗，收取费用１８６万元，评估面积

１７８．１３公顷，评估土地资产总值２１亿元。

【土地基础工作】

土地详查　　１９９１年，市土地局完成对全市土地利用现状详查，在权属调查方面完成了权属调查３．１８万宗。在地籍测量方面全面完成街坊资料反馈。１９９３年又完成老城区２４平方公里的地形测绘和地籍要素调查，绘制了１：１００００土地利用现状图和１：５００地籍图，结束了海口市旧城区长期缺乏地形测绘资料的历史。

土地发证　　１９９２年１月１４日，市土地局首批发放单位用地土地证１８宗，揭开了土地发证工作的序幕。ｌ０月，市政府颁布《海口市确定土地权属的规定》，开始了大规模的城镇居民发证工作。１９９２－－１９９３年共发放单位和居民土地证７２４７宗，面积２１２．２４公顷。１９９４年共发放单位和居民土地证３３２９宗，面积１２１５．２５公顷。

档案管理　　１９９１年市土地局成立档案室。１９９２年，投资２ｌ万元，组建微机档案管理系统。到１９９３年共完成档案移交９６５１卷。１９９４年完成档案移交９０３６卷，并着手实施土地信息系统建设，在５个主要业务科室装配了微机，初步实现了电脑储存、查阅等功能。

【土地成片开发】　建省初期，海口市设立了四大开发区：金融贸易开发区、金盘工业开发区、海甸岛开发区、港澳工业开发区。开发区总规划面积２８．６５平方公里，目前实际开发利用面积１２．５平方公里，投入开发资金１２５．３７亿元，已完成建筑面积达３３８．１３万平方米。

（乐　思）