《海口市限价商品住房上市交易实施细则》政策解读

为规范限价商品住房上市交易行为，保障限价商品住房权利人的合法权益，防范交易风险，确保限价商品住房政策的保障性、公平性和可持续性。近期海口市住房和城乡建设局、海口市自然资源和规划局、海口市财政局、国家税务总局海口市税务局联合印发《海口市限价商品住房上市交易实施细则》（以下简称《实施细则》），现解读如下：

一、《实施细则》出台背景

根据《海南省保障性住房管理暂行办法》《海南省限价商品住房管理办法（试行）》等规定，限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，满5年上市交易后购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。为了保障购房者上市交易诉求，指导限价商品住房上市交易具体工作，我市结合实际，研究制定了《实施细则》，经市政府审议同意印发实施。《实施细则》主要明确申请上市交易的条件、缴纳土地溢价等相关价款的比例、上市交易和回购的程序等内容。

二、《实施细则》主要内容

《实施细则》共十八条，第二条明确《实施细则》适用范围；第六条明确上市交易申请需满足的四项条件；第七条确定土地溢价等相关价款按差额15%计缴；第九条规范上市交易的五步办理流程；第十条明确购房不满5年因特殊原因退出的回购程序；第十三条规定住房继承的三种处理方式；第十四条明确离婚析产变更权利人的处理方式。

三、《实施细则》重点内容解读

（一）关于适用范围。本《实施细则》是针对限价商品住房的上市交易制定的规定，仅适用于本市行政区域内政府统筹建设和配售的限价商品住房，不是政府统筹建设和配售的不纳入本实施细则适用范围。

（二）关于上市条件。《实施细则》第六条明确规定申请人申请上市交易的条件，一是取得房屋所有权证届满5年；二是取得不动产首次登记；三是涉及房屋产权不存在权属争议；四是无法律法规、规章和政策规定的不得上市交易的情形。符合上述四项条件的，可以申请上市交易。

（三）关于缴款比例。《实施细则》第七条明确规定，限价商品住房应缴土地溢价等相关价款的计算方式为：（按房屋交易缴纳契税课税价格－该套住房原出售价格）×15%。因此，上市交易时，应当按房屋交易缴纳契税课税价格与该限价商品住房原配售价格差额的15%向市政府缴交相关价款。

（四）关于交易程序。《实施细则》第九条明确规定上市交易的具体程序包括以下五个：一是提出申请，申请人可从海南省政务服务网、海易办或者线下市政务服务场所提出申请，并如实申报已确定的买受人及交易价格。二是受理审核，市住房保障实施机构自受理申请之日起3个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具不予回购证明和准予上市交易的批复，上市交易的同时发放“房源核验码”；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。三是申请产权转移登记，申请人持准予上市交易的批复，向市自然资源和规划局申请将该套住房性质变更为普通商品住房，同时登记至买受人名下。四是缴纳土地溢价等相关价款，由市自然资源和规划局向申请人出具该套住房土地溢价等相关价款通知书，申请人一次性足额缴纳应缴价款。如未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴土地溢价等相关价款并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。五是进行产权转移登记，申请人一次性足额缴纳应缴土地溢价等相关价款后，应当申报缴纳契税，并向市自然资源和规划局提交通知书和缴纳凭证，市自然资源和规划局将该套住房性质变更为普通商品住房，同时登记至买受人名下。

（五）关于回购程序。《实施细则》第十条明确规定购买限价商品住房不满5年，权利人因疾病等特殊原因确需申请退出的，由市住房保障实施机构回购，具体程序如下：一是提出申请。申请人可从海南省政务服务网、海易办或者线下市政务服务场所提出申请并提交相关材料。二是受理审核。市住房保障实施机构自受理申请之日起7个工作日内完成审核，经审核同意退出的，由市住房保障实施机构出具回购的书面意见。三是政府实施回购，具体包括入户查勘、合同签订、转移登记和支付回购款。

（六）关于继承问题。《实施细则》第十三条规定，限价商品住房上市交易前发生继承的，继承人可以选择以下方式处理：一是该套住房购买满5年的，继承人可以按照本实施细则规定缴纳土地溢价等相关价款后变更为普通商品房并上市交易；二是该套住房购买不满5年的，可以按照本实施细则第十条规定向市住房保障实施机构申请回购该套住房，并就回购款进行继承；三是继承人是该套住房共同申请人，需要将该不动产登记为继承人所有的，应当提出申请，并提供死亡证明等相关证明材料。

（七）关于离婚析产。《实施细则》第十四条区分两种情况，对此做出明确规定：一是配偶是该套住房共同申请人，需要变更权利人为双方其中一方的，应当提出转移登记申请，并提供离婚证、离婚协议或者生效判决等相关证明材料；二是配偶不是该套住房共同申请人，需要变更权利人为配偶的，如果该套住房购买满5年，可以按照本实施细则规定缴纳土地溢价等相关价款后办理转移登记手续；购买不满5年的，按照本实施细则第十条规定向市住房保障实施机构申请回购。经市人民政府决定不予回购的，配合按照规定缴纳土地溢价等相关价款后办理转移登记。